Когда можно воспользоваться преимущественным правом на продление договора аренды
Вы на длительный срок арендовали помещение и ведете в нем бизнес. Клиенты запомнили ваше месторасположение, сотрудники привыкли к своим рабочим местам и, в конце концов, вам просто нравится месторасположение офиса. Давайте разберемся, что же необходимо для того, чтобы по истечении срока аренды новый договор был заключен именно с вами.
В такой ситуации арендатор обладает преимущественным правом на возобновление арендных отношений на новый срок. Данное право закреплено пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса, там же определены и условия, при которых оно может быть реализовано.
УСЛОВИЕ № 1 НАДЛЕЖАЩЕЕ ИСПОЛНЕНИЕ ОБЯЗАННОСТЕЙ
Преимущественным правом наделяется арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по ранее заключенному договору, – использовавший имущество по назначению, не допускавший существенного ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносивший арендную плату и т.п. Внимательно читайте заключенный договор – в нем прописаны все обязанности арендатора в отношении имущества. Факт их неисполнения является достаточным основанием для отказа арендатору в заключении договора на новый срок.
Например, предпринимателю было отказано в переводе на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с третьим лицом, в связи с ненадлежащим исполнением условий договора, в частности из-за отсутствия на торговом месте предусмотренных договором документов, а также в связи с нарушением других условий договора (см. постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.04.09 № А56-18242/2008, от 14.11.07 № А56-8467/2006).
УСЛОВИЕ № 2 СОГЛАСИЕ С УСЛОВИЯМИ НОВОГО ДОГОВОРА
Готовность арендатора заключить новый договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду (во всяком случае, не худших), что выражено в словах «при прочих равных условиях» (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Это может касаться размера арендной платы, готовности принять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и пр. При этом арендатор должен понимать, что любые условия нового договора (в том числе размер арендной платы) могут отличаться от прежних. Существующая норма о возможности изменения арендной платы не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ) в данном случае не применяется, поскольку она касается пересмотра размера арендных платежей в период действия исполняемого договора, а здесь стороны оформляют новый договор и соответственно не связаны условиями прежнего.
Договор возобновляется на тех же условиях на неопределенный срок в том случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Это положение наглядно продемонстрировано в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.03.09 № А56-18426/2008. Судьи разъяснили, что в указанном случае договор считается возобновленным на тех же условиях и на неопределенный срок, но при этом у сторон возникает право в любое время отказаться от договора, уведомив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца, если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ). В этом случае правило о преимущественном праве добросовестного арендатора на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ) не применимо, поскольку ранее действовавший договор будет прекращен по заявлению арендодателя об отказе от арендных отношений на основании статьи 610 Гражданского кодекса, а не в связи с истечением срока договора, как предусмотрено статьей 621 кодекса (см. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.03.09 № А13-1545/2008).
УСЛОВИЕ № 3 УВЕДОМИТЬ О ЖЕЛАНИИ ПРОДЛИТЬ ДОГОВОР
Арендатор, желающий продолжить арендные отношения, обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он там не определен, то в разумный срок до окончания действия договора. Под «разумным сроком» следует понимать время, необходимое для заключения договора на последующий период. Отсутствие письменного уведомления в пределах срока действия договора будет молчаливым отказом от преимущественного права арендатора.
Было бы желание. У арендодателя
Арендатор должен понимать, что даже если он намеревается дальше арендовать имущество и выполнил все вышеперечисленные условия, то одного его желания недостаточно. Если арендодатель больше не планирует сдавать свое имущество в аренду, то в заключении нового договора может быть отказано. Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок не влечет за собой безусловную обязанность арендодателя заключить с арендатором такой договор (см. постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.04.09 № А56-20405/2008, от 12.11.08 № А42-239/2008).
ВАЖНО! Если арендодатель отказался продлить договор в связи с решением не сдавать имущество в аренду, а сам в течение года со дня истечения срока договора сдал имущество другому лицу, арендатор вправе потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. В этом случае бывший арендатор обязан будет доказать, что все необходимые условия им соблюдены, так как данная норма права является способом защиты прав и интересов только добросовестных арендаторов. Также арендатору необходимо будет доказать и сам факт заключения договора с третьим лицом. В этом случае потребуются достаточно веские доказательства (см. постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.04.08 № А13-11650/2006).
Отметим, что целесообразнее всего при заключении договора аренды детально регламентировать в нем порядок его дальнейшего продления, закрепить преимущественное право арендатора на такое продление и заранее определить все значимые для сторон сроки и моменты.
Источник : hr-portal.ru
