В Земельный кодекс РФ и в ряд законодательных актов внесены изменения, касающиеся вопросов возникновения, прекращения и реализации прав на земельные участки (Федеральный закон от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ). Как внести сведения о земельном участке в государственный кадастр недвижимости, какие документы подготовить в соответствии с Законом о кадастре, чтобы получить заветный кадастровый паспорт объекта недвижимости, и что учесть во избежание отказа в постановке на кадастровый учет, рассказывает эксперт журнала «Учет в бюджетных учреждениях».
Каждый земельный участок, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный (кадастровый) номер. Это правило прописано в статье 5 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре).
Согласно Указу Президента РФ от 25 декабря 2008 г. № 1847, кадастровые номера присваиваются земельным участкам органом кадастрового учета. Эту функцию выполняет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 4 февраля 2010 г. № 42 «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости».
Пока земельный участок не имеет кадастрового номера, он не может быть предметом хозяйственного оборота, и все сделки по поводу таких участков признаются ничтожными в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ. Исключения составляют случаи, прямо предусмотренные законодательством. Например, аренда части земельного участка, при условии что весь участок поставлен на кадастровый учет и стороны сделки четко и ясно определили предмет аренды иным способом.
Как внести в кадастр сведения об участке
Есть две разные процедуры внесения сведений о земельном участке в кадастр. Одна из них применяется, если образуется новый земельный участок. Другая используется, если в кадастр недвижимости вносятся сведения о земельном участке, который был образован до введения в действие закона, то есть до 1 марта 2008 года, причем сведения об этом участке по различным причинам в действующий кадастр из ранее применявшегося для кадастрового учета Государственного земельного кадастра не переносились (Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»).
Основанием для постановки на кадастровый учет, согласно статье 16 Закона о кадастре, служит заявление. Оно заполняется в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 30 сентября 2011 г. № 529. Если заявление подает представитель, то к нему необходимо приложить документы, подтверждающие его полномочия. Заявление оформляется на один земельный участок. Одно заявление для постановки на государственный учет нескольких участков допускается, если они созданы в результате преобразования одновременно. Кроме того, в соответствии со статьей 22 Закона о кадастре к заявлению для постановки на учет вновь образованного участка прилагаются:
- межевой план, а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке;
- копии документов о праве собственности заявителя на земельный участок либо подтверждающих ограничение (обременение) вещных прав на такой участок в пользу заявителя.
Документ о согласовании границ необходим, если в соответствии со статьей 38 Закона о кадастре их местоположение подлежит обязательному согласованию и представленный межевой план не содержит сведений об этом. Если происходит раздел участка без изменения его внешних границ, достаточно получить согласие всех землепользователей.
Достоверность копий документов нужно засвидетельствовать нотариально. Копия акта органа государственной власти или органа местного самоуправления может быть заверена только печатью и подписью уполномоченного должностного лица указанного органа. Если заявитель представляет соответствующий документ в подлиннике, то подавать копию не нужно. После его копирования орган кадастрового учета или многофункциональный центр возвращает заявителю документ. Если документ подан в орган кадастрового учета в электронной форме, то его нужно засвидетельствовать в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. В случае же внесения сведений о ранее образованном земельном участке следует руководствоваться положениями статьи 45 Закона о кадастре.
Порядок постановки на кадастровый учет
Постановка на кадастровый учет происходит в течение 18 календарных дней с даты получения органом кадастрового учета заявления (ст. 17 Закона о кадастре). Срок постановки участка на кадастровый учет не меняется, даже если необходимые для кадастрового учета документы запрашиваются в порядке межведомственного информационного взаимодействия. При направлении заявления о кадастровом учете либо об учете адреса правообладателя через многофункциональный центр срок исчисляется со дня передачи соответствующего заявления в орган кадастрового учета.
В результате в кадастре будут содержаться следующие сведения о земельном участке:
- местоположение границ;
- кадастровый номер (при наличии ранее присвоенного органом), дата внесения его в государственный кадастр недвижимости;
- кадастровые номера участков, в результате раздела, объединения или перераспределения которых был образован данный участок;
- адрес или, при его отсутствии, описание местоположения участка;
- категория земель и разрешенное использование земельного участка;
- площадь в квадратных метрах (с округлением до 1 кв. м) с указанием погрешности вычисления;
- кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства;
- кадастровые номера смежных земельных участков (в соответствии с изменениями, внесенными приказом Минэкономразвития России от 12 марта 2014 г. № 121 в Порядок ведения государственного кадастра недвижимости, кадастровые номера смежных земельных участков не вносятся с 30 июня 2014 года);
- дополнительные сведения, уточняющие описание отдельных частей границы земельного участка.
Постановка на учет происходит на следующий рабочий день после истечения срока в 18 календарных дней (ст. 17 Закона о кадастре). При этом орган кадастрового учета обязан выдать заявителю или его представителю кадастровый паспорт объекта недвижимости.
Границы смежных участков
Государственный кадастровый учет земельного участка, который совершался до дня вступления в силу Закона о кадастре или в переходный период его применения, признается юридически действительным. Такие участки считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с Законом о кадастре. Сведения о них могут отсутствовать в кадастре, так как в процессе первоначального учета данные по ним были недостаточны. Причем часто по вине пользователя земельного участка (см. решение ВАС РФ от 5 июня 2013 г. № ВАС-1294/13). Например, это касается участков, не стоящих на кадастровом учете, права на которые при этом зарегистрированы и действительны. Им присвоены условные номера в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поэтому они (далее – участки с условными номерами) также считаются ранее учтенными участками.
Нередко в связи с отсутствием документов, подтверждающих установление границ земельного участка, приходится получать новый межевой план. Основной риск в этой ситуации – наложения границ участка на смежные земельные участки, образованные позже него, но поставленные на кадастровый учет в период с 1 марта 2008 года до подачи данного заявления о постановке на учет.
Проблема решается исходя из учета интересов всех «смежников» в каждом конкретном случае. Не рекомендуется пытаться аннулировать в кадастре сведения о кадастровом учете смежных участков (постановление Президиума ВАС РФ от 3 декабря 2013 г. № 8410/13). Собственнику или пользователю такого участка придется менять конфигурацию и даже иногда площадь земельного участка с учетом границ ранее учтенных смежных участков. Только уже после этого нужно обращаться с заявлением в порядке, описанном в статье 45 Закона о кадастре.
Отказ в постановке на кадастровый учет
Также возможны случаи, при которых либо приостанавливают постановку на учет, либо орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка вообще.
Приостановление постановки участка на учет
Орган кадастрового учета принимает решение о приостановлении постановки на учет земельного участка, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому участку не обеспечивается, в том числе путем установления сервитута.
Уведомление о принятии такого решения орган кадастрового учета направляет заявителю не позднее следующего рабочего дня после его принятия. Кадастровый учет приостанавливается до устранения обстоятельств, послуживших основанием для подобных мер, но не более чем на три месяца. Вынесение указанного решения прерывает течение срока, установленного частью 1 статьи 17 Закона о кадастре.
Отказ в учете земельного участка
Решение об отказе в кадастровом учете последует, если участок, о кадастровом учете которого подано заявление:
- не признается объектом недвижимости, учет которого ведется в соответствии с Законом о кадастре;
- образован из одного или нескольких объектов недвижимости, причем раздел или выдел доли в натуре либо иное, совершаемое при таком образовании, не допускается Законом о кадастре;
- образован из объекта недвижимости, о котором в государственном кадастре недвижимости есть только временные сведения.
Также в постановке на кадастровый учет откажут, если:
- с заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо;
- истек срок приостановления кадастрового учета, но не устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении;
- межевой план заверен подписью неуправомоченного лица;
- ответ органа госвласти или местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа или информации, необходимых для кадастрового учета, и такой документ не был представлен заявителем по собственной инициативе;
- размер образуемого участка не будет соответствовать установленным требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам;
- участок образован из земельных участков, относящихся к различным категориям земель, и не входит в перечень установленных федеральным законом исключений;
- в орган кадастрового учета поступили возражения относительно размера и местоположения границ земельного участка согласно Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
- площадь земельного участка, выделяемого в счет доли или долей из земель сельхозназначения, больше площади, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания, более чем на 5 процентов;
- граница земельного участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, не считается согласованной, если такое согласование предусмотрено Законом о кадастре.
Юлия Петропавловская — государственный советник юстиции РФ 1-го класса, старший преподаватель кафедры земельного права и регистрации прав на недвижимое имущество МИИГАиК. Редакция журнала «Учет в бюджетных учреждениях»
Источник: hr-portal.ru